タイ・バンコクの不動産を完全解説！これで賃貸から売買まですべて分かる！永久保存版！
先進国の経済は成熟化が進む一方、現在の世界で成長著しい地域が東南アジアです。その中でもタイは地政学的にも安定しており、観光を中心に経済活動が活発になっています。成長著しい国の一つであり、今後の発展がますます期待されています。
そんなタイの首都のバンコクは、東南アジアの中でも大きな発展を遂げている都市です。海外からの投資も盛んで、日本からもさまざまな企業が進出しているほか、多くの日本人が移住しています。
バンコクはタイの経済の原動力にもなっており、近年は不動産市場も活況を帯びています。もし東南アジア地域で不動産投資をするのであれば、バンコクを候補に入れてみるのも悪くはないでしょう。
本記事の作成にはタイ、バンコクの不動産会社スックリビングに協力を頂き当記事の作成をさせて頂きました。
タイの首都のバンコクってどんな都市？
そもそもタイのバンコクがどのような都市なのかと、疑問を持っている人も多いと思います。確かに耳にする機会は多いですが、具体的にどんな都市か想像が付きにくいかもしれません。
ここでは、まずバンコクの概要について説明していきます。不動産投資をする際の前段階として参考にしてください。
観光からビジネスまで全てが揃ったタイの拠点
タイにはさまざまな大都市がありますが、その中でもバンコクは多くの人が集い、全てが揃っています。観光はもちろん、ビジネスの一大拠点にもなっています。後述しますが、バンコクはタイ国内にある他の都市と比べても発展が著しく、期待が持てる都市なのです。
経済的にはまだまだ成熟しておらず、地政学リスクがあることも否定はできません。ただ、地政学リスクはどの地域・国にも少なからずありますし、それがすぐに大きなリスクへと変わるわけではないのです。タイは比較的安定した地域であり、特にバンコクは経済的な安定性もあります。観光からビジネスまで揃っていることからも分かるように、タイで投資をするなら一番ホットな地域といえるでしょう。
東南アジアを代表する大都市
東南アジアには大小さまざまな国がありますが、その中でもタイのバンコクは世界を代表する世界都市となっています。アジアの世界都市といえば、日本の東京や大阪、中国の北京や上海といった大都市を思い浮かべるかもしれません。確かに日本の東京なども世界を代表する都市の一つですが、タイのバンコクも規模が小さいとはいえ、東南アジアの世界都市と認識されています。
世界的な大都市には海外からの資金も集まりますし、外資が積極的な投資を行います。そのため、海外からの投資のあおりを受けて不動産投資も活発になり、小さなバブルが起こることも珍しくありません。バンコクはまさに海外からの投資が集まっている最中で、不動産市場も活況を帯びつつあります。
タイでもっとも人口が多い
日本は少子高齢化が問題になっており、徐々に人口が減少傾向にあります。長期的には1億人を下回ることが確実視されていますが、タイは人口が少しずつ増加しており、今後も増加傾向が続くと考えられています。
特に首都であるバンコクは、タイ国内でもっとも人口が多く、2010年時点では人口が800万人を超えています。日本ほどではないものの、都市圏人口も集中していますので、人口密度は東南アジアでもトップクラスといえるでしょう。
人口が増加傾向にあるため、不動産の需要も増えることが期待できます。どの程度の需要が増えるかは予測が難しいですが、オフィスや賃貸物件など、幅広い不動産のニーズが増加するでしょう。このように、人口増加は投資において大きなメリットがあります。
日本人の移住者も非常に多い
タイに親近感を覚える人や、身近な国といったイメージを抱いている人も少なくはないでしょう。確かにタイは日本の友好国であり、飛行機で数時間あれば訪れることができるため、道かな国といえます。このような特徴があるためか、タイは日本人観光客が多いだけでなく、移住者も少なくはありません。特にバンコクは日本人移住者が集中しており、日本人向けの店も比較的多いのが魅力となっています。
不動産投資の視点で見た場合、日本人移住者が多いため、現地での情報を得やすいことが強みといえます。バンコクは日本から近いとはいえど、もし日本人移住者が少ないと得られる情報も限られてしまいます。そのような点を考慮しても、現地の情報を得やすい点は不動産投資で有利になります。
今後の発展が注目されている
タイのバンコクは東南アジアを代表する世界都市であるとともに、人口が増加傾向にあり、不動産市場の活性化も見込まれています。今後の発展も十分に期待ができますので、市場に多数の収益物件が流通することも考えられます。
一口に海外の不動産投資といっても、投資対象国や都市は数え切れないほどあります。どの地域に投資するか悩む人は多いと思いますが、バンコクを候補に入れてみてはいかがでしょうか。特にアジアで不動産投資するのであれば、最有力の候補となります。
バンコクの交通事情
タイのバンコクは今後の発展が期待できる世界的な都市です。しかし、交通事情はどうなのかと、気になってしまう方も多いのではないでしょうか。特に住宅不動産は立地だけでなく、駅・バス停までの距離や、利用できる路線なども価値や入居率に影響するためです。
とても重要な問題ですが、バンコクの市街地は交通網が整備されており、不動産にネガティブな影響を及ぼすほどではありません。もちろん物件の立地は注意を要しますが、神経質になるほど交通網が脆弱、というわけではないのです。
フアランポーン駅が拠点となる
バンコク市内は多数の鉄道路線やバスが通っていますが、一大交通拠点となっているのがフアランポーン駅です。なお、正式名称はクルンテープ駅となっているものの、フアランポーン駅という名称が広く普及しています。
フアランポーン駅はバンコクの交通の要所であり、国有鉄道の主要路線と地下鉄が乗り入れています。まさにタイの交通結節点といっても過言ではなく、日本の新宿駅や東京駅のように、重要性の高い駅と位置付けられています。
BTS(高架鉄道)と地下鉄の利便性に注目
バンコク市内は複数の国有鉄道の路線がありますが、路線網には限りがありますし、主要エリアを結んでいるわけでもありません。そうした主要エリアや、今後の発展が見込めるエリア同士を接続しているのがBTSや地下鉄です。
BTSはバンコクの高架鉄道で、1999年の開業以来着実に利用者を伸ばしています。今後も路線網の整備・延長が期待されるだけでなく、主要な交通手段となりうる可能性も秘めています。
対する地下鉄はバンコク・メトロと呼ばれ、2004年にブルーラインが開業して以降、沿線は着実な発展を遂げています。BTSと同様に今後の発展にも注目が集まるほか、延伸や新規路線の開業も期待されています。BTSと合わせ、今後が楽しみな交通手段です。
市内を多数の路線バスが運行している
このように、バンコク市内はさまざまな鉄道路線が整備されていますが、その穴を補うように多数の路線バグが市内を縦横無尽に走っています。基本的に鉄道ではアクセスできない場所への移動手段を担っており、フアランポーン駅を始め、多数の駅から路線バスが運行されています。
なお、路線バスも不動産に影響を与えます。日本でも鉄道の空白地帯では路線バスの重要性が高く、利便性はもちろん、不動産の価格に少なからず関わっています。バンコクも同じように、バスも大切な交通手段となっていますので、決して無視できないと考えておきましょう。
道路網も整備されている
バンコク市内は昔から慢性的な渋滞に悩まされており、解消のためにBTSや地下鉄が整備されてきました。しかし、昔と比べて道路網も整備されており、バンコク市内から郊外へ向けて多数の道路が開通しています。今後も整備が進むと考えられますので、郊外も不動産のニーズが高まる可能性があります。
バンコクの不動産の特徴
タイのバンコクは東南アジア有数の大都市で、交通網も充実しているのが魅力です。しかし、現地の不動産事情を把握せずに物件を買ったり、資金を投じたりすることをしてはいけません。日本から近いとはいえど、海外への投資であることを忘れないようにしましょう。
では、バンコクの不動産はどのような特徴があるのでしょうか？以下では、バンコクで販売されている不動産や、ニーズが見込める物件の特徴について解説していきます。
少ない資金で物件を取得できる
まず挙げられる特徴が物件の販売価格です。バンコクはタイの国内全体で見ると、物件価格が非常に高いエリアですが、日本と比べた場合はとてもリーズナブルな価格帯となっています。このため、資金が限られる方でも投資をしやすく、少ない資金で一室または一棟買いも不可能ではないのです。
バンコクの物件価格は安定しているうえ、新築する場合でも日本のように多額の資金を投じなくて済みます。反対に中古物件を取得するのであれば、年収が低い方でも投資を始めることが難しくないレベルです。ただ、物件のグレードや立地によって物件価格が変わるため、購入時はしっかりチェックしておきましょう。
日本よりも利回りが高い
日本は利回りの低さが大きなネックとなっています。不動産の立地や取得価格などによって異なるものの、安定性を重視した物件だと3%程度にとどまることも珍しくありません。仮に資金をインカムゲインのみで全額回収する場合、利回り3%だと33年以上の時間がかかってしまいます。
一方、バンコクは利回りがとても高く、安定収益を得られる物件でも5%程度の利回りを実現していることが珍しくありません。資金をさらに短期間で回収できるため、日本よりも高い利回りで運用できるのです。もちろんリスクもありますが、資金効率が高いことは日本との大きな違いといえます。
間取りの広い物件が多い
東京などの首都圏はワンルームマンションなど、間取りの狭い物件や狭小住宅にも一定のニーズがあります。土地の広さが限られる東京ならではともいえますが、タイのバンコクではこの常識がいっさい通用しません。
もちろん狭小住宅や間取りの狭い物件も決して少ないとはいえませんが、バンコクで販売されている不動産のほとんどは、間取りが広いのです。東京都比べた場合はもちろん、他の国と比較しても広めといってよいでしょう。
バンコクで不動産を買う人や、賃貸物件を契約する人は、広さを重視する傾向があります。このため、物件を買ったり、新築したりする場合は間取りに注意が必要です。
リゾートのような物件もある
間取りの広い物件はニーズがあるものの、バンコクは設備や仕様に対するこだわりも独特といえるでしょう。どのような人をターゲットにするかで変わりますが、特に外国人移住者向けの賃貸物件などを選ぶ場合、設備にも注意する必要があります。
タイは外国人移住者も多い国ですが、リビングが広い物件や、プールが付いたリゾートのような物件に人気が集まっています。実際に売り出されている物件は、設備が豪華なところが多くなっており、それを売りにしているケースも目地らしくありません。反対にいえば、海外からの移住者をターゲットにする場合、設備の充実具合もチェックするべきでしょう。
家電家具付き物件が大半を占める
日本とバンコクの不動産の違いを一番反映しているのは家具家電の有無です。日本で賃貸物件を契約する場合、家電や家具は自前で購入するか、レンタル・リースを利用するのが一般的でしょう。引越しの際に買い換える方も多いですが、バンコクは少し事情は異なります。バンコクでは家電や家具を自分で購入するのではなく、備え付けのものを使うパターンが多いからです。
バンコクでは、家電・家具付きの物件が大半を占めています。テレビや電子レンジ、洗濯機などのほか、ソファや机も全て揃っているのが一般的です。バンコクで物件を決める際は、こうした家電・家具の充実具合もチェックされますので、日本とは事情が異なる点に注意しましょう。
バンコクで不動産投資を始めるメリット
タイのバンコクの不動産事情は少し特殊ですが、不動産投資を行なうだけの価値は十分にあります。もし海外での不動産投資を考えている方は、バンコクで物件を探してみてはいかがでしょうか。日本とは違って魅力的な物件が豊富にあります。
しかし、どのようなメリットがあるのかと、疑問が浮かぶ方もいらっしゃるかと思います。確かにバンコクへ不動産投資をするのであれば、恩恵を甘受できなくては意味がありません。
以下では、バンコクに不動産投資するメリットをいくつか紹介します。もし少しでも魅力を感じたら、ぜひ投資の検討をおすすめします。
少ない資金で不動産投資を始められる
バンコクで不動産投資を始める最大のメリットは、少ない資金で始められることでしょう。仮に日本で不動産投資を始める場合、物件の取得をするために最低数百万円の資金が必要です。しかし、数百万円で購入できるのは、あくまで中古の一戸建てやマンション一室であり、設備の古さがネックになります。物件によっては、改修・改築費用も考慮しなくてはいけません。
また、マンションやアパート一棟を新築するとなると、費用は数千万円から数億円はくだらないでしょう。もちろん立地や設備などによって価格は変わるものの、ローンは必須といえます。さらに利回りを考えた場合、それだけの資金を投じる覚悟を持てるか、という問題もあります。
一方、バンコクも物件によって必要な資金は変わりますが、日本と比べて少額で済みます。仮に同じ設備や間取りの物件があるとすれば、バンコクのほうが安く取得できるのです。立地により物件価格が変わる点は日本と同じですが、それを差し引いても資金は少なくて済むでしょう。場合によっては、自己資金のみで物件を取得できる可能性もあります。
日本人が多くて情報収集が比較的簡単
タイは日本からも非常に近い国で、特にバンコクは移住者もたくさんいるのが強みです。移住を検討している人向けのセミナーを実施したり、支援をしたりする会社などもありますが、こうした日本人の多さもバンコクへの不動産投資がおすすめの理由といえます。なぜなら、日本人が多い分情報収集が容易で、現地の不動産情報もキャッチをしやすいからです。
例えば日本人が少ない国・地域で不動産投資をする場合、情報収集の手段が限られてしまいます。インターネットを利用すれば、情報を集められると考えがちですが、現地の生の情報や不動産事情を把握するには心もとないでしょう。そもそもネット上の情報を集めるとしても、日本語で得られる情報は限られます。そのため、現地の言語で書かれた情報源を探さなくてはいけません。
その点、タイのバンコクは日本人が多く、情報を得る手段もたくさんあります。インターネットでもある程度情報を得られます。仲介会社やエージェントも多いため、投資の難易度は低いのが魅力です。
日本からもアクセスしやすい
タイのバンコクは、日本からアクセスがしやすいことも大きなメリットでしょう。タイは羽田からでも数時間あれば行けるため、訪れやすい国といえます。わずか数時間で済むため、気軽に視察や物件の建設状況をチェックしに行くことも可能です。場合によっては、月に数回訪れることも難しくはないでしょう。
日本からアクセスしやすいことは非常に魅力的です。もし日本から1日以上かかるような地域だと、訪問できる回数も限られてしまうと思います。足が遠のいてしまい、現地へ行くことなく物件が竣工する可能性も否定はできません。
しかし、海外へ不動産投資をするのであれば、定期的に足を運ぶことは必要不可欠でしょう。物件の建築状況を確認するのはもちろん、肌で現地の空気を感じることが重要だからです。
バンコクは日本からすぐにアクセスできるため、物件の建築状況もすぐに確認へ行けます。日本人移住者も多数いますので、現地の生活環境など生の情報も簡単に得られます。このような点から、バンコクは不動産投資に適しているのです。海外で不動産投資をするなら、ぜひアクセスしやすいバンコクを検討してみましょう。
日本企業の現地法人に物件管理を委託できる
タイのバンコクは異国であることに変わりはなく、物件管理が問題と考える方は少なくないでしょう。仮に日本で不動産投資をした場合、自分で物件を管理することもできますし、マンション管理会社に管理を一任することも可能です。そのため、運用についての敷居は低いといえますが、バンコクも日本ほどではないにせよ、運用の敷居も低いのが強みとなっています。
なぜなら、日本のエージェントに物件の管理を委託できるためです。バンコクは異国とはいえ、日本人移住者が多く、日本企業なども多数進出しています。不動産投資をしている日本人も一定数おり、そうした投資家をターゲットにした管理会社なども存在します。
確かに日本の不動産投資ほどの手軽さはありませんが、他の国と比べても投資しやすい環境は整っています。物件を購入し、管理については現地の管理会社へ任せてしまえば、労力はほとんどかけずに不動産投資を実施できます。あとは定期的な運用状況のチェックをすれば問題ありません。
キャピタルゲイン(値上がり益)も期待できる
不動産投資は、主にキャピタルゲインとインカムゲインの2種類の収益源があります。インカムゲインは、いわゆる家賃収入のことであり、不動産投資の主な収益の柱となっています。特に不動産の値上がりが期待しづらい日本の場合、インカムゲインの重要性が高くなっています。
対するバンコクですが、こちらはキャピタルゲインについても期待できるのが魅力です。将来的にどうなるかは誰にも予想はできないものの、不動産の価格は年々上昇基調になっています。このため、タイミングよく売却すれば、キャピタルゲインも十分に得られるのです。日本と比べても値上がり益は期待できるでしょう。
ただし、キャピタルゲインは物件の購入するタイミングが重要になります。バンコクの不動産が必ずしも上昇を続けるという保証はないため、通常はインカムゲインが主な収益源となるでしょう。そのうえで運用している物件が値上がりした場合、売却も視野に入れてみることをおすすめします。最終的に大きな利益を得られるでしょう。
今後の経済成長次第で不動産市場が活性化する可能性
バンコクを始め、東南アジアの国々は今後の経済成長が見込まれています。それに合わせて不動産市場の変化も期待されており、将来的には日本をしのぐ勢いになるとも言われているほどです。タイも高い経済成長率をキープしていますので、バンコクを含めた不動産市場がこれまで以上に活性化すると考えられています。
経済成長と不動産市場の活況は表裏一体です。日本を始め、先進国も経済が上向くと不動産市場が活性化し、それに合わせて物件の需要が増加したり、土地建物が値上がりしたりします。もちろんバブルが弾けるパターンもありますが、その前に売り抜けて利益を得る投資家も少なくありません。
バンコクはまさにこれからという状況で、今後は不動産市場が活況を帯びる可能性が高いのです。バブルはいつか弾けるため、状況を注視しないといけませんが、先進国と比べても高い経済成長率を考えた場合、今後に期待できることに変わりはないでしょう。
バンコクで不動産投資をする際の注意点
上記で紹介したように、バンコクは不動産投資を検討するだけのメリットが詰まっています。しかし、不動産投資はメリットばかりではありません。しっかりとデメリットや注意点にも目を向けなくてはいけないでしょう。日本で不動産投資に慣れている方はもちろん、海外への不動産投資が初めての方も注意が必要です。
なお、以下で挙げる6点は特に気を付けておきましょう。いずれも考慮しておかなければ、大きな損失につながるおそれがあります。
日本の不動産投資とは違ったリスクがある
まず気を付けておきたいのは、日本とは異なるリスクが潜んでいることです。日本で不動産投資をする場合、考えられるリスクは、バブルの崩壊や経済成長率の停滞、あるいはマイナス成長などでしょう。基本的に国内の問題のみで済むため、外的要因は受けにくいといえます。
対するバンコクですが、こちらはさまざまなリスクを考えなくてはいけません。例えば地政学リスクはもちろん、後述の為替の影響も意識しておく必要があります。このため、バンコクで不動産投資をするのであれば、常に経済ニュースを読むなどして情報を仕入れておくべきでしょう。タイの政治情勢もしっかり中止する必要があります。
ただし、こうしたリスクに対しての備えも可能です。例えばバンコクの経済情勢や、タイ国内の政治情勢については、海外ニュースをこまめにチェックすれば状況を判断できます。エージェントを通じ、地元の情報を集めるのもよいでしょう。定期的に情報収集を行うことで、バンコクの不動産市場がどのような状況にあるか、今後どうなっていくかといった分析も可能になります。
最悪の場合は撤退も視野に入りますが、好況であればさらなる資金を投入するなどの判断もできるようになるでしょう。状況に合わせて自身の投資スタイルも変えていくことで、リスクを最小限に留められます。いずれにしても、海外の不動産投資特有のリスクを把握しておけば、それをチャンスに変えることもできるでしょう。
新興国ゆえ海外の経済の影響を受けやすい
日本とは異なり、タイは新興国です。これ自体はとても大きなメリットといえますが、新興国ならではのデメリットにも目を向けなくてはいけません。特に海外の経済の影響を受けやすい点は欠点といってもよいでしょう。
確かに新興国はとても大きな可能性を秘めており、経済的に成熟した先進国よりも将来性はあります。経済成長率は目を見張るものがありますし、不動産も投資を検討するだけの価値があるでしょう。
しかし、新興国の経済は、主に先進国からの投資や資金流入と、それに伴う内需のバランスに支えられています。そのため、世界経済が悪くなると先進国からの投資も鈍り、内需が細るパターンもあるのです。タイは新興国であるがゆえ、そうしたバランスによって高い経済成長率をキープしています。特に首都のバンコクは影響を受けやすいため、世界の経済情勢には注意する必要があります。
言葉の壁に注意(コミュニケーションを取りづらい)
バンコクは日本人が多く移住しているとはいえど、市民の大多数を占めるのはタイ国民です。当たり前といえば当たり前かもしれませんが、これが不動産投資に影響を及ぼす点も注意しなくてはいけません。ほとんどのバンコク市民には日本語が通じませんので、言葉の壁が投資に悪影響があることも考えられます。コミュニケーションが取りづらくなるため、この点は覚悟したうえで投資することをおすすめします。
例えば、現地の人間と物件の建築状況についてやり取りするとしましょう。同じ言語であれば何ら問題なく
話が進みますが言葉が違うとやり取りに時間がかかるばかりか、コミュニケーション上の行き違いが生じることもあります。海外の不動産投資ではよくある話ですが、日本と同じ感覚で投資をしてはいけません。少しでもコミュニケーションを円滑に進めるなら、現地のエージェントや仲介会社を上手に活用しましょう。
現地のローンは金利が高い
1990年代のバブル崩壊以降、日本では低金利政策が当たり前になっており、不動産投資のローンも低金利で利用することが可能です。金利負担が抑えられるため、収入がある方は比較的借りやすいのがメリットといえるでしょう。
一方のバンコクですが、ローンの金利は高くなっています。タイは高い経済成長率を維持しており、それに伴って不動産の利回りも高止まりしているのが特徴です。利回りの高さは投資判断に良い影響を与えますが、ローンの金利も高くなっているのです。もし現地のローンを利用予定の方は、収益への影響も考慮するべきでしょう。
ただ、現地でローンを借りる場合に限ります。日本の銀行と提携している仲介会社・エージェントであれば、日本国内の金融機関でローンを契約可能です。条件は少し複雑になりますが、日本の低金利とバンコクの高利回り、それぞれの恩恵を甘受できます。
生活習慣や文化の違いがある
日本とタイの生活習慣・文化の違いについても注意しておかなくてはいけません。日本にとって、タイは身近な国の一つであり、一見すると大した違いはないように思えます。しかし、実際は言葉の壁があるだけでなく、生活習慣などの面で大きな違いがあるのです。
例えば賃貸物件の場合、日本では家電や家具は付いていないのが当たり前という認識があります。これらは自分で揃え、新居で使うのがごく普通でしょう。
しかし、タイに関してはそうでもありません。賃貸物件では家電や家具が揃っているのが当たり前で、その充実具合を見て物件を選ぶ方も少なくないでしょう。特にバンコクは、家電家具付き物件が多数ありますので、日本の賃貸に対する考え方とは大きな隔たりがあります。バンコクで不動産投資をするのであれば、こうした違いについても意識しておかなくてはいけません。
物件の価値は為替の影響を受ける
海外で不動産を購入する場合、決済で使用する通貨は現地通貨です。例えば日本では円を利用していますが、アメリカではドルで不動産を売買しています。タイのバンコクも同様で、現地の不動産の売買はもちろん、価値についてもバーツが基準となります。このため、物件の取得価格だけでなく、価値も為替の影響を受けてしまうのです。
為替に詳しくないと、あまりイメージが浮かばないかもしれません。ただ、これをドル円に置き換えた場合、
影響の大きさが分かるのではないでしょうか。
例えば1ドル100円の場合、10万ドルの物件の時価総額は日本円で1,000万円です。ところが、1ドル90円になってしまうと、物件の価値は900万円に下がります。
こうした現象はバーツが基軸通貨のタイでも起こります。バンコクで不動産を買った場合、為替の影響を受けることを念頭に置いておきましょう。
バンコクへ不動産投資する方法
バンコクで不動産投資する場合、メリットとデメリットを考慮したうえで決める必要があります。ただ、デメリットは決して大きいとはいえないため、人によってはメリットが上回るでしょう。
問題はバンコクに不動産投資をする方法ですが、非常にシンプルな手段があります。
日本の仲介会社を経由して物件を購入する
もっとも確実な方法が、日本にある仲介会社を使って不動産を購入することです。日本からタイへ不動産投資するケースは多く、仲介会社もたくさんあります。もし投資方法で迷った場合、バンコクの物件を取り扱う会社を探してみるとよいでしょう。
なお、自分で直接バンコクへ出向き、気になる物件を買う手段も考えられます。手軽な手段に思えますが、海外の不動産投資に慣れた方でなければおすすめできません。もし何かあった時、自分でトラブルを解決することになります。あくまで自己責任ですので、他者のサポートは期待できないでしょう。
日本から仲介会社を経由して購入した場合、トラブルに遭っても対処してもらえます。自分で直接買うよりもリスクが低く、トラブルに備えられるのが魅力です。
仲介会社経由で買うのが安全でおすすめ
手数料がかかることから、自分でバンコクの物件を取得する方もいると思います。確かに費用面での恩恵は受けられますが、安全に買うなら仲介会社を利用しましょう。確実性が高く、特に海外での不動産投資に慣れていない方には最適な方法といえるからです。
上述のとおり、海外の不動産投資ではトラブルが付き物といえます。絶対に巻き込まれるとは限りませんが、仲介会社を利用すれば、もし何かあった時にもしっかりサポートしてくれます。そうしたバックアップが整っていることは、長期的に見て大きなメリットになるでしょう。
仲介会社も質の良し悪しはありますが、フォローをしてもらえる点は大きな強みです。これからバンコクに不動産投資するのであれば、仲介会社を経由して物件を買うことをおすすめします。
バンコクで投資用の不動産を購入・投資を始める流れ
バンコクに不動産投資するなら、仲介会社を通じた方法が最適です。ただ、実際に投資するまでの流れが分からない方も多いのではないでしょうか。以下では、バンコクに不動産投資をするための大まかな流れについて解説していきます。
1.まずは海外の不動産投資をひと通り学ぼう
バンコクで不動産投資を始める前に、身に付けておきたいのが不動産投資に関しての知識です。特に海外に不動産投資は、日本と大きな違いがありますので、何も知らないまま投資を始めるのは危険といえるでしょう。
もし海外の不動産事情を知らずにバンコクで投資を始めた場合、大きな損失を被ったり、最悪詐欺に遭ったりするリスクが高まります。このため、バンコクで不動産投資を始める前に、しっかりと海外の不動産投資について学んでおきましょう。
ひと通り海外の不動産投資を学んでから、バンコクで投資を行っても遅くはありません。勉強中に現地の状況が変わる可能性は否定できませんが、何も知識がないまま始めるよりもリスクを抑えられます。もし資金的に余裕がある方は、日本で不動産投資を実践し、経験を積むのもよいでしょう。不動産投資の基本は日本も海外も変わりませんので、将来の大きな武器になります。
反対に一から知識を身に付けたい場合、さまざまな書籍を読むだけでなく、セミナーに参加してみるのもよいでしょう。不動産投資のプロが開催しているものや、仲介会社が主催しているものもあります。セミナーと聞くと、敬遠してしまう方も多いと思いますが、現地の情報を得たり、経験者の体験談を聞けたりするチャンスです。できれば積極に参加することをおすすめします。
2.タイの不動産業界の動向分析と情報集めをする
海外の不動産投資について知識を身に付けたら、いよいよバンコクでの不動産投資開始です。物件を選び始める前に、タイの不動産業界についての情報収集を始めましょう。それと並行し、動向分析も実施することが大切です。
数日単位で状況が変わるなど、株式市場や為替ほどの急激な動きはありません。ただ、不動産業界も少しずつ状況は変化していきます。数ヶ月・数年単位では大きな変化がありますので、業界の状況チェックやニーズ・動向の分析などは必須といえます。
問題は情報を入手する方法ですが、周囲にバンコクで不動産投資している方がいるなら、その人物に聞けます。反対に聞ける人物がいない時は、仲介会社に状況を教えてもらうとよいでしょう。不動産市場の情報集めが重要とはいえど、自分でできることには限界があるのも事実です。タイの状況に精通している仲介会社に聞けば、現在どのような状況か、どのような物件にニーズがあるのかなど、さまざまな情報を入手できます。
もちろんインターネットでチェックするのも構いません。一方、入手できる情報には限りがあるため、主な情報入手手段としては不安が残ります。
3.バンコクに対応した不動産の仲介会社へ相談する
タイの不動産業界の状況についてある程度把握したら、今度は不動産の仲介会社に相談してみましょう。当たり前のことですが、バンコクの不動産を取り扱っている仲介会社を選びましょう。情報集めと並行し、仲介会社を探したり、相談してみるのもおすすめです。そうすることで、実際に不動産投資を始める際にスムーズに取引が進むでしょう。
なお、不動産の仲介会社はさまざまありますが、じっくりと時間をかけて選ぶ必要があります。後述するように、バンコクの不動産事情を詳しいかといった点はもちろん、トラブルの対応してくれるかどうかも重要になります。いずれにせよ、今後の不動産投資におけるパートナーとなりますので、物件選びよりも時間をかけてよいほどです。
どの仲介会社を選んだらいいか迷った時は、積極的に質問してみることをおすすめします。バンコクの不動産状況や、どういった層の入居者が多いかなど、詳しく聞いてみるとよいでしょう。こうした質問に対し、スムーズに答えてくれるならよい仲介会社といえます。答えに詰まるようであれば、その仲介会社との取引は控えることが賢明です。
4.バンコクの投資用物件の情報を集める
仲介会社に相談したら、バンコクで投資用の物件の情報を集めましょう。仲介会社にすべて丸投げするのもよいですが、できるだけ自分で情報収集することをおすすめします。
特に押さえておきたいのは、各エリアごとの物件の価格相場や住民層、生活環境などです。こうした細かい情報を収集することで、どのような物件に投資するべきか判断しやすくなります。例えば富裕層が多く住んでいるエリアであれば、物件の価格相場も高くなります。間取りも広い部屋が好まれるうえ、設備・仕様に関してもグレードの高いものが求められます。
もちろん仲介会社へ予算、利回りの希望などを伝え、最適な物件を提案してもらうのもよいでしょう。ただ、それが必ずしもピッタリとは限りませんので、自分で情報を収集することも大切です。
いずれにせよ、納得できる物件をじっくり探すことが重要になるでしょう。仲介会社を決めるのと同じように、納得できるまで時間をかけることが必要なプロセスです。
5.資金計画を立ててシミュレーションを実施する
バンコクで購入したい物件が見つかったり、新築物件の大まかな方向性が決まったりした後は、資金計画を立てる必要があります。物件探しなどと並行して資金計画のプランを作成しても問題ありません。どのような段階にしても、資金の問題だけは避けられないため、しっかりと作成する必要があります。
資金計画の立て方は、日本で不動産投資を実施する場合と変わりません。自己資金をどれくらい用意できるか、融資でどの程度まかなうかという点や、ローンの審査に通るかどうかも重要です。もしローンの審査に通るのが難しいようであれば、自己資金を増やしてから再挑戦することも検討する必要があります。
資金計画をひと通り作った後は、入念に収益・返済のシミュレーションを行いましょう。どのような物件を購入する場合でも、入念なシミュレーションが必須です。もし返済が滞ってしまうようになれば、大きなリスクになります。赤字経営が続かないようにすることが重要ですので、少しでも不安があるなら、もう一度資金計画について見直してみましょう。
6.売買契約を結び支払いを行なう
資金計画はもちろん、シミュレーションでも問題がなかったら、いよいよ物件の購入へと移ります。仲介会社と売買契約を結び、指定された期日までに物件の代金を支払いましょう。ここまで済んでしまえば、あとは物件の引き渡しを待つのみ、といっても過言ではありません。今後の流れについては、既存物件を購入した場合と新築の場合とで変わります。詳しい流れは仲介会社に問い合わせてみましょう。
しかし、売買契約をしたから大丈夫、とは限らないこともあります。めったにありませんが、悪質な仲介会社だった場合、物件の引き渡しが遅れてしまったり、物件の着工がなかなか行われなかったりします。こうした仲介会社も中にはありますので、先述のとおり慎重に選びましょう。
不安がある方は、売買契約を結ぶ前に現地で物件を確認することをおすすめします。後述しますが、新築予定の方は、定期的に工事現場へ足を運んでみるのもよいでしょう。海外の不動産投資では、着工におけるトラブルも時折見られるため、現地に行くことは重要性の高い要素です。
7.物件の引き渡し
売買契約や代金の支払いか、建築が完了したら、いよいよ物件の引き渡しへと移ります。必ず現地へ足を運び、引き渡された物件をチェックしましょう。この過程を怠ってしまうと、後々大きなトラブルを生むおそれがあります。例えば物件に不具合があった場合、修理や改修に取り合ってもらえないかもしれません。そのため、必ず引き渡しの前後に物件の状態をチェックする必要があるのです。
忙しくてバンコクまで行く時間がないなど、何らかの事情で足を運べない時は、物件の写真を送ってもらうようにしましょう。なるべく自分の目で確認するのが望ましいものの、それができない時は写真でチェックすることが重要です。もし少しでもおかしい・変だと感じる部分があった時は、仲介会社に直接確認を取ってみましょう。
引き渡された物件に問題がなければ、バンコクの不動産投資はようやくスタートラインに立った、といっても過言ではありません。これからが重要ですので、物件の引き渡しをゴールとしないようにしましょう。
反対にいえば、物件の引き渡しで燃え尽きないよう注意が必要です。不動産投資は、購入した物件を運用し、収益を上げることに意味があります。高利回りの恩恵を感受するためにも、運用を頑張っていきましょう。
8.運用開始と定期的な収益の確認
不動産の引き渡しが終わったら、バンコクでの不動産投資が本格的にスタートします。これから5年・10年といった長期的な期間を見据え、購入した物件をしっかりと運用していきましょう。
なお、運用自体を自分自身で行うのは困難を伴います。バンコクに限らず、海外の不動産投資は現地のエージェントや、仲介会社へ管理を委託するのが一般的です。仮に自分で物件を運用する場合、家賃回収やトラブル対応も自分でしなくてはいけません。そのため、すべて管理を委託するのが一番確実でしょう。
運用を始めた後は、定期的な収益のチェックも忘れてはいけません。収益率が下がってきた時は原因をチェックし、改善することも必要になります。利回りはもちろん、ローン・融資の返済にも影響します。こまめに見直し、収益を安定化させるための対策を練りましょう。
番外編：完成前・完成後になるべく現地へ視察に行こう
以上のように、バンコクでの不動産投資は決して難しくありません。仲介会社や物件選びなど、時間がかかるプロセスは多数ありますが、実際に必要な手続きは難しいとはいえませんし、仲介会社にも相談できます。
一方、上記でも何度か触れているように、各種手続きより重要なのが目視での確認です。物件の完成・引き渡し前はもちろん、完成した後も現地へ視察へ行くことが求められます。運用を始めた後も、年に何度かは現地へ足を運ぶか、仲介会社・エージェント経由で現状を報告してもらいましょう。こうした細かなチェックを行うことで、物件に何か問題が生じた時でもすぐに対応できます。
バンコクで投資用の不動産を選ぶポイント
タイのバンコクで不動産投資を始めることは、みなさんが考えているよりも簡単かもしれません。時間こそかかりますが、仲介会社を利用すれば、すぐにでも始めることが可能です。
しかし、一口にバンコクとはいっても物件の種類は多種多様で、エリアによってニーズや入居者層も異なります。不動産を選ぶ際は、そうした点も考慮したうえで選ぶことが大切です。以下で説明する5つのポイントは特に重要ですので、しっかりチェックしてから物件を選びましょう。
周辺の物件相場と実際の価格に差はないか
最初にチェックしておきたいのが物件の相場です。バンコクはエリアによって物件の価格相場が異なります。そのため、購入・新築予定のエリアの相場を調べておかないと、高い買い物をしてしまう可能性もあるのです。
なお、仲介手数料は物件価格が基準となっている場合が多いため、余計な手数料を支払う羽目にもつながりかねません。実際にどの程度支払うかは仲介会社によりますが、負担が増えることには注意しましょう。このため、周辺の相場を調べ、取得予定の物件との価格差をチェックすることが重要です。
周辺の相場よりも高いと感じた場合、その物件を取得するべきか、慎重な検討が必要になります。なぜ高いのか理由を調べ、納得できたうえで候補に入れましょう。ただし、新築物件の場合や、設備・使用が豪華な物件はプレミアが付きます。周辺相場より高くなることもありますので、高いからおかしいとは一概にいえません。
いずれにせよ、取得価格がどの程度になるかは判断が重要な要素です。利回りやローン・融資の返済に影響するため、しっかりと調べましょう。
主要な駅からの距離はどれくらいか
バンコクは交通利便性に優れていますが、鉄道やバスなどが通っていない地域も少なくありません。物件の立地によって利便性も変わるのが実情であり、必ずしも便利とは限らない点に注意が必要です。バンコクで不動産を購入する際は、主要な駅からどのくらい離れているのか、しっかりとチェックしておきましょう。
この点は、日本で不動産投資をする場合とほとんど一緒です。バンコクで不動産を借りる方も、物件の設備や間取りだけでなく、利便性もしっかりとチェックしています。利便性は空室率や家賃に影響が及びますので、入念に確認することをおすすめします。
もし迷った時は、フアランポーン駅や、利用者の多いBTSの駅付近の物件を選ぶとよいでしょう。これらの駅は利用者が多いうえ、利便性にも優れています。物件の価格は少し高くなってしまいますが、その分アクセス性がよいため、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。
周辺の生活環境・治安はよいか
物件の周辺環境・治安に関してもしっかりとチェックしておきましょう。バンコクは都心部こそ利便性が高く、どのエリアでも生活環境が恵まれています。主要駅近くであれば、生活で不便を感じることはありません。そのため、賃貸物件のニーズもあるのが魅力です。治安もよいため、安全面でも優れています。
しかし、エリアによって生活環境や治安の状況が変わるため、確認は必須といってもよいでしょう。都心部から少し離れてしまうと交通利便性が下がったり、治安が少し悪くなったりします。そうした情報を得ずに物件を買ってしまうと、入居者が全然集まらない、という状況になる可能性もあります。少し面倒かもしれませんが、物件周辺の生活環境や、治安状況については、最新情報の確認をおすすめします。
周辺の家賃相場より高くないか
物件の入居率や、最終的な収益に大きな影響を及ぼすのが家賃です。家賃が高ければ収益そのものは増加しますが、入居者がほとんど集まらず、空室が続く可能性もあります。このため、適切な家賃を設定すること重要ですが、周辺の家賃相場を調べ、極端に高くならないようにしましょう。もし周辺相場とのバランスが崩れてしまうと、入居者が集まらない状況員なってしまいます。
なお、家賃相場を調べる際は、購入予定の物件と同等の間取りや、設備・仕様を兼ね備えている競合物件を参考にしましょう。例えば購入予定物件が2LDKなのに、1LDKの物件の家賃を参考にしても意味がありません。それを踏まえたうえで、周辺相場よりも高くなりすぎないよう、注意して設定する必要があります。もし悩んだ時は、仲介会社に相談してみるとよいでしょう。
物件のターゲットが明確なのであれば、周辺の家賃相場を当てにせず、強気の設定にする方法もあります。例えば富裕層向けの物件の場合、周辺の家賃相場は意味を成さないでしょう。いずれにせよ、ターゲットを絞り込む場合は家賃設定に気を配る必要があります。
ターゲット層とニーズの乖離はないか
購入する物件の周辺環境はもちろん、設備・仕様がターゲット層やニーズと乖離していないか確認しましょう。もし購入した物件がターゲット層やニーズに合致していないと、先に述べたように空室率が高くなる可能性があります。どのような物件を購入するにせよ、必ずチェックすることをおすすめします。
たとえ新築で設備が豪華な物件でも、ニーズに合致していなければ意味がないのです。家賃が高いだけの物件と認識され、誰も入居したがらないかもしれません。このため、その物件は誰をターゲットにしているのか、ニーズはあるのかという点は確認が必要不可欠です。
バンコクの不動産仲介会社・エージェントを選ぶコツ
バンコクでの不動産選びは少々難しく、場合によっては時間がかかります。そのような時には、不動産の仲介会社へ相談するべきですが、安易に選ぶことは避けましょう。さまざまな要素を考慮し、慎重に決める必要があるのです。
それと同じく、物件の管理などを一任するエージェントもじっくり選びましょう。物件購入後は非常に長い付き合いとなりますので、信頼性を重視することが大切です。以下で詳しく解説していきますが、納得できる仲介会社・エージェントを選びましょう。
現地に詳しい仲介会社やエージェントを選ぼう
最初に注意しておきたいのが、現地に詳しいかどうかという点です。仲介会社やエージェントを選ぶ際は、バンコクの事情に詳しいかどうかを判断しましょう。もしバンコクの不動産事情に精通していない、または疎い部分があると感じた場合、その会社との契約は考え直すことも必要です。
仲介会社・エージェントがどの程度精通しているか判断が付かない時は、色々と現地について質問をしてみるとよいでしょう。もし曖昧な返事をしたり、すぐに答えてもらえなかったりした場合、バンコクの事情にさほど詳しくない可能性があります。ただし、あくまでも判断材料の一つにとどめておくべきです。後述する要素も重要ですので、バンコクに詳しくないから駄目、とは限らないことに気を付けましょう。
疑問にすぐ答えてくれる会社が望ましい
上でも少しだけ触れましたが、不明点や疑問点を質問した時、すぐに答えてくれる仲介会社やエージェントが望ましいといえます。こちらの質問に対して、しっかりと答えてくれる会社であれば、安心して利用することができるでしょう。
疑問などに対してすぐに答えてくれる会社の場合、信頼性は高いといっても過言ではありません。バンコクの不動産事情を熟知していなければ、こちらの質問に即答するのは難しいでしょう。このため、質問の返答に困ったり、時間がかかったりするような会社とは違い、安心感は大きいといえます。
バンコクで不動産を選んだり、管理を委託したりするにあたって、不安を抱える方は多いと思います。不安の大きさから、不動産投資を諦めてしまうケースも考えられますが、信頼できる仲介会社・エージェントを選ぶことで、そうした不安も和らげることができるでしょう。
バンコクでの物件取り扱い実績をチェックしよう
仲介会社を選ぶ時にしっかりチェックしておきたいのが、バンコクでの不動産取り扱い実績です。バンコクで不動産を購入する際は、仲介会社に物件を紹介してもらうか、新築に向けてさまざまな手続きを任せることになります。場合によっては現地とのパイプ役も担ってもらいますので、仲介会社選びはもっとも重要なプロセスでもあります。
物件の取り扱い実績が多い会社であれば、ノウハウも豊富に持っています。さまざまな物件を紹介してもらえますし、役立つアドバイスや提案もしてもらえるでしょう。現地の業者やエージェントとやり取りする際も、しっかりフォローしてくれることが期待できます。
反対に物件の取り扱い実績が少ない仲介会社は、現地でのパイプも細いと考えられるほか、現地の不動産の状況を把握しておらず、適切なアドバイスを受けられない可能性もあります。いざという時に頼りづらい会社もありますので、実績をチェックし、信頼性を判断することも重要です。
あらゆるトラブルに対応可能なエージェントを選ぼう
バンコクで不動産を購入した後は、現地のエージェントに物件の管理を任せるケースが一般的になっています。日本であれば自分でも管理は可能ですが、海外となると非常に難しいため、エージェントへの委託が無難ともいえるでしょう。
一方、現地のエージェントとは非常に長い付き合いになるため、仲介会社以上に慎重な選択が求められます。特にトラブル時の対応力が重要ですので、あらゆるトラブルに対応してくれる会社を選びましょう。この点は日本で不動産投資をする場合と変わりません。
自分自身でトラブル対応をするのはとても困難です。現地に住んでいて、言葉の壁の問題を解決できるなら別ですが、そうでなければ、トラブル対応を全任できるエージェントを選びましょう。
少しでも怪しいと思ったら契約しないように
バンコクを始め、海外での不動産投資は、自分の人生を左右する大きなイベントといっても過言ではありません。ただ、怪しい会社があるのも事実ですので、詐欺まがいの行為に巻き込まれないよう注意が必要です。大切な資金が持ち逃げされるリスクもあるため、少しでも怪しいと感じたら、絶対に契約しないようにしましょう。
自分は大丈夫と思っていても、本当に問題ないとは言い切れません。被害に遭う確率は非常に低いとはいえ、いつ・どのような手口で巻き込まれるか、誰にも分からないのが実情です。どのような場合にせよ、少しでも変だと思ったら取引しないことをおすすめします。
バンコクで不動産投資をするためのポイント
タイのバンコクは不動産の利回りが高く、将来に渡って安定した経済成長が期待できます。信頼できる仲介会社・エージェントを選べば、安心して不動産投資を始められるでしょう。
しかし、実際に不動産投資を始める前には、しっかりと心がけておきたいポイントがいくつかあります。日本で不動産投資をする場合と似ていますが、海外という事情を考慮すると、日本以上に慎重な判断が求められます。少なくとも、以下で挙げる4つの点については注意しておきましょう。
シミュレーションは入念に
不動産投資で失敗してしまう方の多くは、入念なシミュレーションを実施せず、感に頼ってしまう傾向があります。特にバンコクは高い利回りが魅力ですので、気持ちが先走ってしまうこともあるでしょう。
しかし、不動産投資を成功させ、高い利回りの恩恵を甘受するには、入念なシミュレーションが欠かせないのです。直近の収益を計算するのはもちろん、5年後・10年後にどうなるかなど、長期的な視点で考える必要があります。
反対にシミュレーションを十分に行えば、不動産投資を成功させる確率が飛躍的に高まります。時間をかけ、入居率や家賃を何パターンも想定し、損益分岐点を明確にしておきましょう。
余裕資金または返済できる資金の範囲内で物件を購入する
不動産投資に全てを賭けてしまう方も中にはいます。確かに不動産は大きな買い物になりますし、自分の人生をガラッと変える可能性もあるでしょう。このため、余力を超えた物件を購入し、不動産投資を始めるケースも珍しいとはいえません。
ただ、いつ・どうなるか予測できないのが投資です。損失が生まれることもあれば、物件を手放すことになる場合もあります。そうした事態にならないためには、余裕資金の範囲内で買える物件にしましょう。
ローンを利用する方は、返済できる範囲内で選ぶことをおすすめします。現在の年収や貯蓄をもとに、資金計画を慎重に立てていきましょう。
契約書類は絶対に見落とさないよう隅々まで目を通す
契約書類をほとんど読まなかったり、簡単にしか目を通さなかったりする方も多いと思います。確かに目を通すのは大変ですが、海外での不動産投資に関しては話が別です。こちらに不利な契約条項が書かれている可能性もあるため、絶対に見落としを避けなくてはいけません。どれだけボリュームがあったとしても、必ず隅々まで目を通しましょう。
もし目を通さずに署名すると、不利な契約条件に気付かず契約してしまう危険があります。仲介会社・エージェントとトラブルになることも考えられますので、時間をかけて目を通しましょう。もし少しでもおかしいと感じたら、直接聞いてみることをおすすめします。
こまめな情報収集を欠かさない
バンコクはさまざまな不動産があります。いつ、どのような変化が起きるか分かりませんので、不動産情報はこまめに収集することを意識しましょう。
こまめに情報収集することで、掘り出し物件を見つけられる可能性もあります。トレンドが変化した時でも、即座に対応できるでしょう。
先に触れたように、仲介会社に情報提供してもらうのも手ですが、自分で集めることも重要です。あらゆる情報網を活用し、バンコクの不動産事情をチェックしておきましょう。
バンコクは不動産投資する価値あり(まとめ)
タイのバンコクは東南アジアを代表する都市で、急速な成長を発展を遂げています。今後の経済成長にも期待が持てるため、海外からの投資も決して少なくありません。不動産市場も注目を集めており、高い利回りだけでなく、不動産価格の上昇も期待できます。
なお、バンコクは日本人移住者も多く、日本から投資がしやすい点が魅力です。仲介会社・エージェントも多数ありますので、他国と比べて投資の敷居も低いでしょう。海外への不動産投資を検討中の方は、バンコクを選んでみてはいかがでしょうか。
こちらの記事の執筆に当たりましてタイ・バンコクの不動産会社スックリビングに協力を頂き、今回の記事執筆の一部にご協力を頂きました。
