海外不動産投資が注目されていて、その中でもタイのバンコクは昔から投資先として人気が高いです。そんなタイのバンコクでの不動産投資に興味を持っている人の中には、さまざまなトラブルの可能性があるのではないかと不安に思う人も多いでしょう。そこで、タイのバンコクで不動産投資をする際に気をつけることをまとめました。バンコクで不動産投資を始める完全ガイドとして参考にしてください。
本記事はバンコクの不動産会社スックリビングにご協力を頂き執筆をいたしました。
1．タイのバンコクの不動産投資が人気の理由
タイのバンコクに不動産投資をする人が増えていて人気が高いです。どうして注目されているのか、その理由について説明しましょう。
1－1．日本よりも物価が安い
近年、タイは経済成長を続けていて物価が上昇している傾向にあります。不動産価格についても上昇を続けているのですが、それでも日本と比較するとまだまだ物価は安いです。タイの中心都市であるバンコクであっても、安い物件を見つけることは難しくありません。そのため、日本で不動産投資をするよりもバンコクで不動産投資をする方が必要な費用を抑えることができます。
1－2．経済成長している
タイは経済成長を続けている国です。工業化が進んでいて、自動車製造関連において特に成長が著しいため「東洋のデトロイト」と称されることもあります。高い経済成長率が維持されていて、それにともなって国民の所得も上昇していくと期待されているのです。そうなれば中間所得層を拡大することができ、将来的に住宅需要が高まると考えられます。そのため、今のうちからタイのバンコクで不動産投資を始めようと注目する投資家が世界中にいるのです。
1－3．多くの日本人が住んでいて情報を集めやすい
タイは昔から多くの日本人が生活している国です。現地には今でも約8万人もの日本人が生活しています。日本人に向けてタイに関する情報が積極的に発信されているため、タイの言葉を理解できなくても豊富な情報を集められるのがメリットです。現地の日本人とネットを通じて知り合うことも可能であり、現地にいる人の目線からさまざまなアドバイスをもらうことができます。実際にタイのバンコクで不動産を探す際にも現地のパートナーとして日本人に協力してもらうことも可能です。
2．タイのバンコクの不動産投資のデメリットについて
タイのバンコクは不動産投資についてメリットが多いのですが、当然デメリットも存在します。どういったデメリットがあるのか詳しく説明しましょう。
2－1．言語の問題がある
たとえタイに日本人がたくさん生活していたとしても、実際に不動産の取引をする際にはタイ人と接することが多いです。タイ人に不動産を紹介してもらい、実際に購入をして、その後は現地にあるタイ人の経営している管理会社を利用することになります。そのため、タイ語で基本的にコミュニケーションを取る必要があるのです。言語に不理解だとさまざまな誤解が生じることがありトラブルの原因になります。
ただし、タイ語について理解していなくても、現地語を理解できるパートナーを見つけられれば問題なく投資することは可能です。この場合は、信頼できるパートナーを見つけられるかどうかが鍵となります。
2－2．タイには不動産業に関する免許がない
タイでは不動産業を営むために特に資格や免許のようなものが求められるわけではありません。日本のように宅地建物取引業を行う際に免許を求める国とは違うのです。したがって、誰でも不動産仲介会社を経営することが可能であり、そのような会社と取引をして不動産を購入しなければいけません。中には個人ブローカーのような存在もたくさんいます。また、日本のように不動産会社が物件の紹介から購入、管理までワンストップで提供するケースも少ないです。日本と比較すると不動産業の提供するサービスは内容が充実していないため気をつけましょう。タイでは物件の管理はすべて自己責任で行うという概念が普通なのです。日本とは不動産業に対する感覚が異なることを意識しましょう。
2－3．ディベロッパーの倒産リスクがある
タイでは物件がまだ完成しておらず未竣工の状態で不動産を購入するケースは珍しくありません。その後でディベロッパーが責任を持って工事の着工に取り組んでくれれば問題ないです。しかし、実際には竣工前にディベロッパーが倒産するケースもあります。また、工事が著しく遅れてしまうこともあるのです。こういったトラブルのリスクはすべてオーナーが負うことになります。そのため、本当に信頼できるディベロッパーを選ばないといけないのです。
2－4．安定して経済成長を続けるとは限らない
タイは経済成長を続けているからこそ投資先として価値があるのです。しかし、今後も同じように経済成長していくという保証はどこにもありません。たとえば、2020年のコロナウイルスの拡大によって世界各国が経済的に大きなダメージを受けて、タイも経済が落ち込みました。感染症だけではなく戦争が起きて経済成長が停滞するケースも考えられるでしょう。経済成長には不確定な要素があるため、そのリスクは常にあることを念頭に置く必要があります。
3．タイのバンコクで不動産投資をする際によくあるトラブル
タイのバンコクで実際に不動産投資をする際に直面することがよくあるトラブルについて紹介します。
3－1．エリアの選び方を間違える
タイのバンコクが好景気だからといっても、どんなエリアでも不動産の需要が高いわけではありません。当然あまり需要の高くないエリアもあるため、そのようなエリアにある不動産を買わないようにすることが大切です。日本人はバンコクのエリアごとの特徴をあまり理解していません。日本から得られる情報だけでは詳しいことはわからず、勘違いする可能性も高いです。そのため、必ず現地の情報に長けている人から情報を集めることをおすすめします。
3－2．詐欺の被害にあう
タイでは不動産営業に免許が必要ないため、怪しい営業活動をしている会社や個人ブローカーはたくさんあります。そのような業者に相談をして不動産の取引をすると騙されてしまい大損するでしょう。たとえば、手抜き工事されている不良物件を買わされてしまったり、お金を払ったあとで不動産会社が倒産してしまったりすることもあります。さまざまな被害が報告されているため、まずは詐欺に騙されないように自衛することを意識しましょう。
3－3．現地の日本人に騙されてしまう
タイで不動産投資をするのは怖いため日本人を頼るケースはよくあります。しかし、現地にいる日本人が必ず信頼できるという保証はありません。当然、日本人であっても詐欺行為をする人は存在するからです。現地の日本人に心を許して不動産投資について相談をした結果、騙されるケースが報告されています。たとえば、「あなただけに特別良い条件の投資物件がある」と相談を持ちかけられて、酷い立地にあるまったく収益を見込めない不動産物件を高額で買わされるといったことが起きているのです。相手が日本人だからといって安心してはいけません。
3－4．管理会社の質が低い
バンコクで不動産投資をする際には現地の管理会社に物件の管理を任せることになります。しかし、管理会社の質はそれぞれかなり異なっているのが実情です。そのため、現地スタッフがきちんと管理しない可能性があります。単に管理を怠るだけではなく、無断で物件を民泊として利用させて宿泊料をもらっているといったケースまであるのです。日本では考えられないほど悪質な行為をするケースもあるため注意しましょう。裁判をしたとしても、現地の裁判所はタイ人に同情的なケースがあり敗訴することもあるのです。タイは裁判所だけではなく、警察から弁護士まで外国人よりタイ人を最優先することがあります。
4．タイでは外国人が土地を買えない
タイのバンコクで不動産投資をする際には外国人が土地を買えないことを理解するべきです。この点について詳しくみていきましょう。
4－1．タイでは外国人の土地購入を禁止している
タイでは法律によって外国人が土地を所有することを禁止しています。そのため、不動産を購入する際には土地が含まれる物件を買うことは原則的にできないのです。基本的に所有できるのは建物のみのため注意しましょう。したがって、タイのバンコクで不動産投資するのであれば、取得できる不動産はコンドミニアム一択となります。
また、タイではコンドミニアムについて外国人が保有できる割合が決まっています。1棟について49%までしか外国人は所有できません。そのため、コンドミニアムを所有する際には1室だけを購入するのが基本となります。
4－2．タイで外国人が買うことができる不動産物件について
タイの不動産投資ではコンドミニアムしか購入できません。また、安いコンドミニアムを購入しても物価が安いことからほとんど利益を得られないでしょう。そのため、基本的にはタイにある高級コンドミニアムを購入して不動産投資をするのが一般的です。高級コンドミニアムであれば、家賃を高く設定することができるため、毎月安定して高額の賃料を得ることができます。
5．タイで不動産投資するためのローンの注意点
これからタイで不動産投資を始めるならば不動産取得のためのローンについて考える必要があります。そんなローンについての注意点を紹介しましょう。
5－1．タイの銀行からお金を借りる
外国人がタイで不動産投資をするためにタイにある銀行から融資を受けることは可能です。ただし、金利は高く設定されています。基本的には6～7%と非常に高くなっているため、日本人で利用している人はあまりいません。そもそも、日本人向けに融資を実施しているタイの銀行はほとんどないのです。
タイで日本人向けに融資をしているのは外資系の金融機関であり、利用する際には米ドルやシンガポールドルなどの外貨でお金を借りることになります。それをタイバーツに両替してからタイで不動産を購入することになるため、為替レートによっては損をすることもあり手数料も発生するのです。利用する際にはタイ語あるいは英語で取引をする必要があり、外国人には年収の条件が設定されていることもよくあります。
このようにタイの銀行からお金を借りるのはかなりハードルが高いのが実情です。そのため、あまり現実的な方法とはいえないでしょう。
5－2．日本の銀行からお金を借りる
日本の銀行の中には外国で不動産投資をするためのローンを提供しているところがいくつかあります。ただし、年収や担保物件などの条件が厳しく設定されていることが多いため注意しましょう。金利についてはタイでお金を借りるよりかは低くなっています。
日本でお金を借りる方法として日本政策金融公庫はよく話題になります。金利が低く設定されているのが特徴のため負担は少ないです。ただし、確実に返済できることを証明する必要があり審査は厳しくなっています。
6．バンコクでの不動産投資は必ず現地で見学しよう
バンコクで不動産投資をする際に現地で見学することの大切さと注意点について説明します。
6－1．現地で物件を確認するのは大切
これからバンコクで不動産投資をするならば、物件を購入するために多額のお金を費やします。失敗は許されないため、必ず事前に物件を現地でチェックしましょう。ネットからの情報や現地の人からの情報だけで安易に購入物件を決めてはいけません。騙されてしまう可能性が非常に高いからです。
また、実際に現地で物件を確認することによって愛着を持つことができます。物件に愛着を感じるのはとても重要なことであり、それが不動産投資を続けていくモチベーションにつながるからです。不動産投資は長いスパンで考える必要があるため、やる気の維持も重要な要素といえます。現地で物件を確認して自分が本当に納得できた物件を購入すれば、気持ちよく投資ができるでしょう。
6－2．見学の際には日本語の通じる人を同行させる
実際に現地で物件を見学する際にはさまざまな疑問点や不安点を解消することが大切です。物件について細かな点を次々と業者に質問しましょう。その際には、タイ語をきちんと理解していて、なおかつ日本語も通じる人を同行させるべきです。たとえば、現地で日本語に対応できる不動産会社を探すと良いでしょう。あるいは日本語を使えて信頼できる人物を自分で用意する方法もあります。日本語できちんと意思の疎通ができなければ、必ずどこかで誤解や思い違いが生じると考えましょう。
6－3．視察ツアーは避ける
タイで不動産投資をしたい人のために視察ツアーを開催している不動産会社があります。これに参加して実際に現地の物件を見学して購入するかどうか決めるという流れです。しかし、視察ツアーというのは業者が自分たちの物件を売りつけるためにしていると考えましょう。そのため、本当は問題のある物件についても、良い点ばかりを誇張される可能性が高いです。
視察ツアーに参加するのではなく、個人的に現地の不動産会社にアプローチして気になる物件を見つけることをおすすめします。その上で自分で信頼できるパートナーを探して現地見学すると良いでしょう。
7．タイのバンコクで不動産投資をするにあたって注意するべきその他の点
これまで紹介してきた以外にも注意点がいくつかあります。バンコクの不動産投資で気をつけたいことについて説明しましょう。
7－1．海外送金に注意する
バンコクで不動産投資をする際には海外送金に注意しましょう。たとえば、日本の銀行でお金を借りてバンコクの不動産を購入するためには、タイへ送金しなければいけません。その際に為替変動や送金手数料などが発生するのです。実際に日本でローンを組んで借りたお金をそのまま不動産購入に使えるわけではないため注意しましょう。
7－2．中古物件に注意する
バンコクの不動産を購入する際に安さが魅力のため中古物件に興味を持つ人は多いです。しかし、中古物件にはさまざまなリスクがあるため注意しましょう。特にガス周りや水回りについてはさまざまな欠陥が見つかることがあります。その場合は人が住める状態に戻すために修理しなければならず余計にお金がかかってしまうのです。
また、新築物件を買う場合にも水回りのチェックは欠かせません。新築でも欠陥住宅はたくさん存在します。きちんと工事されているか確認するためにも、新築物件であっても設備面のチェックを怠ってはいけません。
7－3．バンコクの不動産投資による所得はきちんと申告する
タイのバンコクで不動産投資をして生じた所得についてはきちんと確定申告しなければいけません。海外での不動産投資の実態を日本の税務署がきちんとチェックしているのか疑問を抱く人もいるでしょう。税務署は海外からの送金にも目を光らせているため、海外の不動産投資による所得も当然チェックされます。そのため、毎年しっかりと確定申告を済ませましょう。
8．まとめ
これからタイのバンコクで不動産投資をするのであれば日本との違いを理解することが大切です。事前に知っていないと避けられないトラブルもたくさんあります。この記事を参考にしてしっかりと準備をしてからタイのバンコクで不動産投資にチャレンジしましょう。
