タイ不動産投資に失敗しない為に必ず知っておく事

タイは日本と同じ仏教国で、日本から毎年200万人以上観光に訪れる人気の国です。

日本から進出している企業の数も多く、自動車や機械、電機など1,700社以上にも及びタイの外国企業数としては最大です。

さらに、タイには10万人ほどの日本人が暮らしておりアメリカ、中国、オーストラリアに次ぐ4番目の多さです。

その中でも首都バンコクは、ロスアンゼルスに次ぐ2番目の人口になります。タイに居住する人たちは、日本の企業から派遣された駐在員や仕事をリタイアした後にのんびり暮らす人たちが中心です。

このようなタイは、GDPを15年間で3倍伸ばして、今後も所得水準が向上して中間所得層の拡大により住宅需要の拡大が期待されます。

さらに交通インフラはＢＴＳ（高架鉄道）やＭＲＴ（地下鉄）の延長工事が行われており、郊外に向かって新しいコンドミニアム建設されているため不動産投資に期待が持てます。

このような環境の中で、タイ人のみでなく外国人による不動産投資が人気です。

不動産価格が右肩上がりのタイでは、不動産投資の失敗はないと考えがちですが投資をした人すべてが成功しているのでしょうか。

こちらの記事ではバンコクの不動産会社スックリビングに一部協力を頂き執筆をいたしました。

タイ不動産価格の推移

タイの不動産は、バンコクを中心に建設ラッシュが続いています。その中心はコンドミニアムです。

タイで不動産投資をする場合、外国人は土地を保有することができないので、投資物件はコンドミニアムが中心になります。

コンドミニアムの価格の推移は2009年を100とした場合に、2018年の最大値では185％、2020年の2月で195％、2020年の10月は175％ほどに落ち込みましたが、2021年の6月には190％に持ち直しています。

未成約の不動産が増え続けるタイですが、価格が落ち込むことがなく一定以上の指数を持つのがタイの不動産の特徴です。

タイ不動産投資のリスク

安定した価格を保つタイの不動産ですが、投資がすべて成功するわけではありません。

投資をするにはリスクがつきものですが、その中でも外国人が投資をする場合には現地の人が投資するよりも大きなリスクがあります。

ここではファイ不動産投資のリスクについて解説します。

1．不動産会社の選定リスク

タイを含む新興国の不動産は、値上がりの期待から外国人投資家に人気です。

タイには不動産市場の拡大によって新たな不動産デベロッパーも誕生しています。

外国人がタイの不動産デベロッパー事情を把握するのは難しいことで、不動産デベロッパーのレベルにより物件の仕上がりが悪く賃貸できなく失敗する場合があります。

2．プレビルド竣工リスク

タイのコンドミニアムは完成前の段階で販売されている物件が多く、このような完成前の物件を「プレビルド」と呼びます。

このような物件を購入する時には注意が必要です。

ここでのリスクは、物件の工事が完了しないと引き渡しができないリスクです。

工事が中断してしまった場合には物件を受け取れないだけでなく、手付金など支払い済の資金が返金されないリスクがあります。

3．為替変動によるリスク

タイの不動産を購入する場合には、タイ以外の通貨で購入する必要があります。

投資家が日本人の時は、日本の銀行からタイに送金しますが、当初予定していた金額が急激な円安により購入資金が増えることがあります。

このような為替変動によって損失を被ることがあるため、購入のタイミングは重要です。

4．入居者が入らないリスク

投資用不動産を購入して、賃貸と管理を任せるには信用のおける管理会社を見つけることが重要です。

海外に不動産を保有して、日本に居ながら不動産を管理するのは容易なことではありません。

それを代行してくれるのが現地の管理会社で、しっかりした会社でないと入居者が見つからず赤字が拡大して投資が失敗することになります。

不動産を保有するにはコストがかかるため、コスト以上の収入がないと赤字になりますが、空室続きで損失が拡大する場合には早期の売却も考えられます。

しかし、海外の場合は売却するまでに時間がかかることがあり、赤字が拡大することになります。

この時にタイの管理会社の場合はレスポンスが遅い場合が多いので、現地の日系の会社を管理会社に委託するのがおすすめです。

外国人が投資をするにはこのようなリスクがあります。

リスクを避けるには借り手が付きやすい物件を購入したうえで、物件の管理とコマーシャルがきちっとできる管理会社を探すことが重要です。

タイ不動産投資のおすすめエリア

タイの不動産投資で失敗しないことは、どこのエリアの物件を購入するのかです。

いくら綺麗な部屋で賃貸価格が安くても人気のないエリアでは借りる人はいません。

ここではタイの不動産投資で失敗しないエリアの選び方のおすすめのエリアを紹介します。

タイの不動産投資のエリアの選び方

投資する物件のエリアを選ぶポイントとしては、第一にどのような人を対象にするかです。仕事でタイに暮らす人を対象とするのであれば、交通が便利で買い物や医療などが整備されているエリアになります。

一方、仕事をリタイアした外国人が暮らすエリアは交通の便や買い物など多少不便であってものんびり過ごせるエリアが人気です。

次に日本人を対象とするか、日本人以外の外国人やタイ人にするかということです。

特に仕事でタイに居住する日本人は居住するエリアが極端に集中する傾向があります。

このエリアを外れると借り手がいなくなるので注意が必要です。この時にどちらも対応できるエリアを選んでしまうと魅力がなくなかなか借り手が付かない場合があります。

では、不動産投資をするのに最適なエリアとはどのようなところなのでしょうか。

1．日本人駐在員向けのおすすめエリア

タイで日本人駐在員が暮らすエリアはバンコクのスクンビットアリアのプロンポンからトンローにかけてと、チョンブリ県のシーラチャに集中します。

プロンポンからトンローにかけてはバンコクの高級住宅街でコンドミニアムの価格も他のエリアと比べると2倍近くになります。

その分高い家賃を提示できますが、このエリアは家族で暮らすことが多いので最低でも2ベッドルーム以上の広さは欲しいところです。

シーラチャは、バンコクの東部のアマタナコンやチョンブリ県の工業団地に勤務する日本人が暮らしているため借り手が付きやすいエリアといえます。

シーラチャの不動産はそれ程高額ではないですが、プロンポンやトンローは日本の都心部のマンションと価格が変わらない物件があるため、不動産投資を失敗しないためには余裕を持った資金計画が必要です。

2．リタイアしてタイで暮らす外国人におすすめのエリア

日本人駐在員を対象にしない場合はエリアが広がします。

この時にはバンコク以外のエリアも考えられます。

そのエリアとは前出チョンブリ県のシーラチャの南にあるパタヤです。

パタヤは世界で有数の歓楽街として有名で欧米人には人気です。

パタヤにはタイの大手デベロッパーがコンドミニアムを建築してバンコクと比べても価格が安いので投資がしやすいエリアです。

次に、北部タイのチェンマイもリタイアした外国人には人気です。

チェンマイは欧米人だけでなく日本人もたくさん暮らしています。

チェンマイの中心部はコンドミニアムが少なく郊外のリアになるため中心部やバスターミナル、空港までアクセスのよいエリアを選べるかが重要です。

まとめ

タイの不動産投資失敗について解説しましたがいかがでしたか。不動産の価格が安く不動産投資は人気ですが、それだけ投資する人が多く失敗する人も増えています。

不動産投資を成功するためには、きちんとした資金計画やエリア、管理会社の選択が重要といえます。

こちらの記事の一部の執筆にあたりましてタイ・バンコクの不動産会社スックリビングに協力を頂きました。

タイ・バンコクの賃貸物件をお探しならスックリビング。