タイの不動産売買を徹底解説します

2022年5月26日 2022年5月31日

タイ不動産マガジン長嶋

タイの不動産売買を徹底解説します

これまでタイでは不動産売買が積極的に行われてきました。多くの不動産はタイ人が自分たちで暮らす住居の売買ですが、タイ人富裕層や外国人の投資目的の売買も盛んです。

タイはバンコクを中心にコンドミニアムの数が過剰と言われながらも売買価格が上がり続けてきました。ところがタイの経済不況と2020年に蔓延したコロナウイルスの影響で不動産売買も以前ほど盛んではなくなりバンコクなどでは不動産不況を迎えています。そのような状況の中でもまだ新しいコンドミニアムが建てられています。

その理由としては、タイでの不動産売買は日本と比べて簡単なことがあります。しかし、外国である以上法律や言葉が違うため売買の方法は覚えなければなりません。また、タイでは個人間の売買も行われていますが、タイの制度や言葉に慣れていない外国人は現地の不動産会社に仲介をお願いする方が安心です。ここではタイで不動産売買をお考えの方にお役に立つ情報を解説します。

こちらの記事ではバンコクの不動産会社スックリビングに一部協力を頂き執筆をいたしました。

タイ不動産売買の現況

タイの不動産市況はアジアの通貨危機の時に落ち込んだものの、その後は成長を続けています。その理由としては、タイでは土地や建物の税金コストが低いため投資の場合には保有しやすいメリットがあり、売買の時のコストも低いところです。

その中でも人気なのはバンコクとその周辺のエリアで、バンコクの東側のオンヌットから先のエリアや、チャオプラヤー川西岸のエリアには比較的低価格のコンドミニアムが建てられて人気のエリアになっています。

外国人の投資は中国人が多く、中国経済の低迷により投資を断念する人が増えてその分空室率が増えています。2021年現在のバンコクのコンドミニアムでの数は65万戸ほどで、55万戸が成約済になっています。約10万戸が未成約となっており、その中でもコンドミニアムの空室率が多いのは、タイ人や外国人が住居用人ではなく投機目的で購入するのを見込んだ供給過剰が招いた結果とも言えます。

外国人が購入できるタイの住宅

タイの法律では外国人は土地を保有することができませんが建物は保有できるため、一戸建てを保有する場合には土地がタイ人名義であれば可能です。このような理由から外国人が売買する不動産はコンドミニアムが中心です。不動産の購入の中心はコンドミニアムになります。

タイの不動産の売買方法

タイの不動産を購入するのは日本の不動産を購入するよりも手続きが簡単ですが、その方法は若干異なります。この手続きを踏まないと購入することができませんので、ここではタイの不動産の購入方法を説明します。

1．不動産の探し方

タイの不動産を購入する時には、インターネットや現地の不動産会社、自分で直接コンドミニアムを探すなどの方法があります。最も確実なのはインターネットで目当ての物件を数件探して現地で確認する方法です。このような時には現地にも不動産会社やデベロッパーのサイトがありますが、英語やタイ語に不慣れな方はバンコクなどに日系の不動産会社がありますので利用すると便利です。その他には、現地で物件を確認しながら探す方法もあります。多くのコンドミニアムでは、部屋の売主が菅理事務所に販売条件を伝えてある場合が多いので、直接訪問すれば販売価格の確認や部屋を見ることができます。この方法は居住したいエリアや物件が決まっていれば効果的な方法と言えます。注意点としては個人で不動産を購入することになるため、契約の際には日系の不動産会社に仲介を頼むと安心です。

2．物件の契約

購入する物件が決まったら購入予約の手続きをします。購入方法は新築と中古の場合は異なり、新築の予約は多くは、購入金額の1％程度が日本の手付金のような予約金を現地通貨で支払います。予約確定後には10％程度の頭金を現地通貨で支払い、残金の支払を数回に分けてはタイ国外からバーツ以外の通貨で送金する必要があります。この時の送金目的を「不動産会社購入」と記入します。これは外国人がタイの不動産を購入した証明です。さらに数か月後に10～15％程度の分割金と完成間近の時に残金を支払います。

一方、中古物件の購入は、物件が決まったら10～20％程度の頭金を売主に支払います。購入手続きが完了したら新築物件の支払い方法と同じように送金で残金を支払います。新築と比べると簡単ですが、契約から登記までの時間が短いため早急の準備が必要です。

この時点で売買契約書が必要になりますが、個人の売買で慣れない人が契約書を作成するのは大変なので、日系の不動産会社にまかせれば安心です。

3．登記の手続き

物件を登記するために土地局で登記移転を行います。登記費用は評価格の2％です。
一般的には新築の場合はデベロッパーと買主の折半で、中古の場合は部屋のオーナーと買主の折半になります。登記の際には、売買契約書や外貨送金証明書などが必要になります。

この時に不動産権利書と契約書、タビアンバーン（住居登録証）を受け取ります。

※タビアンバーンにはタイ人の場合は氏名が記入されますが、外国人の場合は白紙のままで氏名は記入されません。

4．売買時に発生する費用

タイは日本と比べて不動産を購入する時の費用は低く、発生する費用としては不動産会社などへの手数料であらかじめ決められた金額または購入金額の数％になります。

登記の費用は物件の評価額の2％で新築の場合はデベロッパーと買主の折半が一般的で、中古物件の場合も同様ですが、特に取り決めはありません。

その他住宅を売却した時には特別事業税の源泉徴収税と2つの税がかかります。特別事業税は購入から5年以内に売却した時にかかる税金で売買価格と政府評価額の高い方の3.3％になります。源泉徴収税は課税所得の75万超～100万タイバーツは最大5万タイバーツ、100万～200万タイバーツは25％で最大25万タイバーツ、200万超～500万タイバーツで最大90万タイバーツ、500万タイバーツ超は35％になります。

5．不動産を保有する税金

この税金は2020年から施行されたもので日本の固定資産税にあたる土地家屋税です。

土地家屋税の税率としては評価額が5,000万タイバーツまでの物件は0.02％が課税、評価額が5,000万バーツから7,500万バーツが0.03％、7,500万から1億タイバーツが0.05％、1億タイバーツが0.1％の課税となります。コンドミニアムの場合には評価額で5,000万タイバーツを越える物件はほとんどないため0.02％の土地家屋税が中心になります。

タイでおすすめの不動産購入エリア

タイで不動産を購入するには移住先の住居で購入する場合と、投資目的として購入する場合があります。住居として購入する場合は居住する方の好みや生活の方法によって住むエリアや部屋のタイプが異なりますが、注意したいのは交通機関や周辺の環境です。

特にバンコクは交通渋滞が激しいため、BTS（高架鉄道）やMRT（地下鉄）沿線に人気があります。また、タイの炎天下の中で長時間歩くのも大変なことなのでショッピングセンターやスーパーマーケットが近くにあると便利です。部屋の選び方としては午後から日差しが強くなる西向きの部屋に住むと、部屋の温度が高くなり一日中エアコンをつけることになります。

投資目的で購入する人は日本人向けの賃貸住宅として購入する場合は、病院や薬局、レストランや日本食スーパーマーケットなど日本人が住むのに便利なエリアのコンドミニアムを購入すると入居率が高くなるのではないでしょうか。